"Кто пренебрегает словом, тот причиняет вред себе"
(Библия, Притчи царя Соломона 13:13)

 Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

 Из определения договора аренды, данного в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения.

Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать нежилое помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для производства, хранения, конторских и иных).

Законодатель неслучайно указал в ст. 656 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия  недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им.

Трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). Законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность.

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.

Как видим, аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.

Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, в частности нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с о государственной регистрации договора аренды. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования,  исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды. Из содержания  договора аренды следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы судом как уклонение от государственной регистрации сделки.

(Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 августа 2005 г. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2.)

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Интересным представляется позиция суда по делу  N А14-10099-2006/401-30 (Постановление ФАС Центрального округа от 21.05.2008), где суд указал на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, а также в связи с отсутствием в данных договорах информации, предусмотренной пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, об объекте аренды, спорные договоры являются незаключенными.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлена необходимость четкого определения объекта аренды, что означает обязательность указания в тексте договора признаков, индивидуализирующих данный объект. Такие сведения об объекте аренды относятся к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.

В судебной практике достаточно часто встречаются споры, связанные с неточным определением объекта недвижимого имущества, указанного в договоре аренды.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2005 N А29-96/2005-2э суд указал на то, что в случае, если предмет сделки идентифицировать невозможно, данная сделка считается незаключенной.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества распространяются также на договор субаренды.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды нежилого помещения неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

(Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") .

Другой казус. Суд удовлетворил иск о признании незаключенным договора субаренды, поскольку признан незаключенным договор аренды, следовательно, договор субаренды как производная сделка в соответствии со статьей 618 ГК РФ не может порождать какие-либо права и обязанности для его участников (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2008 N А12-9502/07).

Договор субаренды является производным от договора аренды, в связи с чем на его судьбу влияет судьба основного договора. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

При этом субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Надо заметить, что решение ряда спорных вопросов регистрации договора аренды нежилых помещений далеко не очевидно, а практика отличается разнообразием.

Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.

Поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен. Такой подход к решению данной проблемы был предложен Министерством юстиции Российской Федерации. (Письмо Минюста РФ от 11 января 2000 г. N 85-ЭР).

Данные соображения были приняты во внимание Министерством по налогам и сборам Российской Федерации и изложены в письме МНС РФ от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88, разъясняющем вопросы отнесения на себестоимость продукции арендных платежей.

В то же время представляется не вполне логичным и последовательным положение, при котором договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, в то время как договор аренды нежилого помещения в таком здании должен регистрироваться независимо от срока, на который он заключен. Принимая во внимание эти положения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации занял в данном вопросе позицию, прямо противоположную позиции Минюста РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53  указывалось:  что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании разъяснений ВАС РФ МНС РФ отменило действие письма от 19 апреля 2000г. N 02-3-09/88 в части обязательной регистрации договоров аренды помещений вне зависимости от сроков, на которые они заключены. (Письмо МНС РФ от 10 июля 2000 г. N 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц")

Позиция ВАС РФ в большей степени отвечает потребностям практики и логике арендных отношений недвижимого имущества. Если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явно нецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений, заключенные даже на один день.

 Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Необходимо отметить, что эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование. Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, согласно пункту 10 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. В соответствии с пунктом 8 указанного письма если арендодатель передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части.

Суды в своей практике рассматривают споры по поводу того, в какой момент возникает обязанность у арендатора вносить арендные платежи.

Так, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 18.03.2008 N А28-6532/2007-186/4 указал, что обязанность вносить арендные платежи возникает независимо от того, воспользовался арендатор переданным ему по договору аренды имуществом или нет.

В Постановлении от 05.11.2004 N А31-6006/21 ФАС Волго-Вятского округа указал, что в случае передачи имущества в субаренду обязанность по внесению арендных платежей в случае неперечисления ее субарендатором лежит на арендаторе.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 29.01.2008 N А65-8297/07 указал, что досрочное освобождение арендатором арендуемого имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, следовательно, факт неиспользования после ремонта арендованного судна не освобождает ответчика от обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, после передачи предмета договора аренды арендатору и вплоть до прекращения договора аренды арендатор обязан вносить предусмотренные договором арендные платежи.